Сервис обратного звонка RedConnect
Перейти к контенту
Аренда доли
Ответы юриста

Аренда доли в квартире


С различными вариантами вопроса об аренде доли в квартире, о сдаче в аренду доли в квартире, о согласии на это других собственников и т.п. к адвокату обращаются часто. Ответ юриста на очередной вопрос о договоре аренды доли квартиры сегодня предлагаем для ознакомления.

Вопрос адвокату: Добрый день! Если приватизировали двухкомнатную квартиру и прописали 5 человек с долевыми правами. Один из владельцев хочет сдать в аренду свою долю, но другие жильцы против этого. В связи с этим возникает вопрос - имеет ли он возможность сдавать в аренду свою долю (по какому закону) и как можно этому помешать?

Ответ адвоката: Из Вашего вопроса ясно, что ни один из собственников не обладает долей, равной комнате, что реального раздела квартиры не было. В этой связи нормативная оценка ситуации такова.
Пунктом 2 статьи 244 Гражданского кодекса установлено, что имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевой собственности). Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 Гражданского кодекса).
В данном случае такого соглашения не достигли.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить в арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса). Согласно пункту 1 статьи 673 Гражданского кодекса объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Ни один из собственников в описанном Вами случае не может предоставить такого помещения.
В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса в договоре аренды (найма) должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Адвокат Голубев В.В.
8-906-775-74-77

Консультация с сайта: АДВОКАТ-ГОЛУБЕВ.РФ
Квартира, недвижимость? Проконсультируем!

Спор о доле в квартире


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 20 августа 2019 г. по делу N 33-30356/2019
Мосгорсуд

Судья: Рощин О.Л.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Акульшиной Т.В.
судей Мищенко О.А., Демидовой Э.Э.
при секретаре К.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Мищенко О.А. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца Х.К. - К.О. на решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 21 мая 2019 года, которым постановлено:
Иск Х.К. к Х.К. о взыскании доходов от использования имущества, находящегося в долевой собственности, оставить без удовлетворения,

установила:

Истец Х.К. обратилась в суд с иском к ответчику Х.К. о взыскании доходов от использования имущества, находящегося в долевой собственности, указав, что ей по наследству принадлежит 1/2 доля 2-комнатной квартиры по адресу г. ***.
Ответчику также принадлежит 1/2 доли квартиры, она проживает в спорной квартире, единолично пользуется всей квартирой, в том числе и ее долей. Истец, в результате действий ответчика лишена возможности проживать в спорной квартире или сдавать свою 1/2 доли в аренду иным лицам. Поскольку ответчиком чинятся препятствия в пользовании жилым помещением, истец просила взыскать с ответчика денежную компенсацию за пользование 1/2 долей квартиры за период 31.07.2017 г. по дату подачи иска (за 20 мес.), исходя из средней рыночной стоимости аренды 1/2 вышеуказанной квартиры, на основании заключения, выполненного ООО "Центр экономического анализа и экспертизы", составляет 21 000 руб. в месяц, всего 420 000 руб.
Представитель истца в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила их удовлетворить.
Ответчик либо ее представитель в судебное заседание не явились, уведомлены, ранее представлено письменное возражение на иск, в котором ответчик против удовлетворения исковых требований возражала по основаниям, изложенным в возражениях, просила в иске отказать, так как она не чинит истцу препятствий в пользовании спорным жильем и не сдает его в аренду.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит представитель истца Х.К. - К.О., ссылаясь на допущенные нарушения норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам.
В заседании судебной коллегии представитель истца Х.К. - К.О. доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель ответчика Х.К. - С. против удовлетворения апелляционной жалобы возражала.
Выслушав представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В силу п. 1 ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора (п. 2 ст. 288 ГК РФ).
По смыслу приведенных положений гражданского законодательства, применительно к жилому помещению как к объекту жилищных прав, а также принимая во внимание то, что жилые помещения предназначены для проживания граждан, в отсутствие соглашения собственников жилого помещения о порядке пользования этим помещением участник долевой собственности имеет право на предоставление для проживания части жилого помещения, соразмерной его доле.
В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя эти нарушения и не были связаны с лишением владения.
Судом первой инстанции установлено, что истцу Х.К. по наследству принадлежит 1/2 доля 2-комнатной квартиры по адресу <...>.
Ответчику Х.К. также принадлежит 1/2 доли квартиры, она проживает в спорной квартире.
Каких-либо договорных отношений по вопросу пользования указанной квартирой у сторон не имеется.
Приходя к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из следующего.
В соответствии с п. 2 ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользовании части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
По смыслу приведенной статьи само по себе отсутствие либо наличие между сособственниками соглашения о владении и пользовании общим имуществом (наличие или отсутствие соответствующего судебного решения) и фактическое использование части общего имущества одним из участников долевой собственности не образуют достаточную совокупность оснований для взыскания с фактического пользователя по иску другого сособственника денежных средств за использование части общего имущества.
Предусмотренная ст. 247 ГК РФ компенсация является, по своей сути, возмещением понесенных одним сособственником имущественных потерь, которые возникают при объективной невозможности осуществления им полномочий по владению и пользованию имуществом, приходящимся на его долю вследствие действий другого сособственника, в том числе тогда, когда этот другой сособственник за счет потерпевшего использует больше, чем ему причитается.
Именно в этом случае ограниченный в осуществлении правомочий участник общей долевой собственности вправе ставить вопрос о выплате ему компенсации.
В силу ч. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.
Проанализировав приведенные положения в их совокупности в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, суд полагал, что Х.К., обращаясь в суд с иском, должна представить доказательства того, что ее не проживание в квартире по адресу *** вызвано действиями ответчика Хощенко К.С., направленными на создание условий, которые препятствовали бы к ее проживанию, а также доказательств того, что она имела намерение реализовать свое право владения и пользования принадлежащей ей на праве собственности долей в спорной квартире в соответствии с ее назначением.
Однако, таких доказательств стороной истца суду не представлено.
При этом, материалами дела установлено обратное: истец Х.К. имеет постоянное местожительство в Германии, вступившим в законную силу решением Нагатинского районного суда г. Москвы от 20.06.2018 г. установлено, что Х.К. не чинит никаких препятствий Х.К. в проживании в спорной квартире в г. Москве.
Вышеуказанное решение суда, в силу содержания ст. 61 ГПК РФ, имеет преюдициальное значение для нынешнего спора.
То, что после вынесения указанного решения суда, иное лицо с доверенностью от истца Х.К. подало в ОМВД района Орехово-Борисово Северное г. Москвы заявление о чинении препятствий Х.К. в пользовании спорным жильем (что подтверждается материалами проверки ОМВД), расценено судом как создание доказательственной базы по нынешнему спору со ссылкой на положения ст. 10 ГК РФ.
При этом судебная коллегия обращает внимание на то, что в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца пояснил, что на момент обращения представителя истца в ОВД с заявлением о чинении препятствий в пользовании квартирой истец на территории Российской Федерации отсутствовала и находилась в Германии по месту своего постоянного проживания.
Кроме того, судом не установлено, что истцом понесены какие-либо имущественные потери вследствие пользования ответчиком принадлежащей ей долей спорной квартиры.
Доводы иска о том, что ответчик Х.К. сдает спорное жилье в аренду, отклонены, поскольку в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не подтверждены.
В судебном заседании были допрошены свидетели - П. - со стороны истца, Х.И. - со стороны ответчика, однако при оценке их показаний суд учел, что вышеуказанные свидетели в различной мере заинтересованы в исходе дела в пользу той или другой стороны, оснований для выводов о том, что свидетелям были известны истинные мотивы поведения той или иной стороны суд не установил, в связи с чем данные показания в качестве доказательств по делу не приняты.
Разрешая нынешний спор и отказывая в иске о взыскании денежной компенсации за пользование долей в праве собственности в порядке п. 2 ст. 247 ГК РФ, суд также исходил из того, что фактическое использование части общего имущества не является достаточным основанием для взыскания с фактического пользователя по иску другого собственника компенсации за пользование частью общего имущества.
Данная компенсация является по своей сути возмещением потерь (убытков), которые возникают при объективной невозможности осуществления одним собственником полномочий по владению и пользованию имуществом, приходящимся на его долю, вследствие действий другого собственника, который использует за счет потерпевшей стороны больше, чем ему причитается.
Однако доказательств совершения таких действий ответчиком и убытков со стороны истца не представлено.
С выводами суда судебная коллегия согласна, поскольку они в решении подробно мотивированы, соответствуют установленным обстоятельствам дела и основаны на нормах материального права, регулирующие спорные правоотношения.
Доводы апелляционной жалобы, в том числе о предусмотренном законом (ст. 247 ГК РФ) праве на получение компенсации за пользование принадлежащей доли в жилом помещении со стороны ответчика, который пользуясь квартирой, использует и помещение истца, причиняя ему убытки и чинит препятствия в пользовании жилым помещением, повторяют правовую позицию истца выраженную им при рассмотрении дела судом первой инстанции, которая была проверена с достаточной полнотой и отклонена на основании собранных доказательств, получивших надлежащую оценку, с которой судебная коллегия соглашается.
В целом, доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда, их переоценке, не содержат ссылок на наличие оснований для отмены решения суда, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, вследствие чего не могут быть приняты во внимание.
Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено. Оснований для отмены решения по доводам апелляционной жалобы не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Нагатинского районного суда города Москвы от 21 мая 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Х.К. - К.О. - без удовлетворения.

Юридическая консультация адвоката 8-906-775-74-77
Назад к содержимому